İskonto alım satımın artmasını tetikler

Gayrimenkul piyasasında yabancıya konut ve arsa satışını düzenleyen mütekabiliyet yasası meclise gelirken, bir yandan da özellikle ticari gayrimenkulde Türkiye’yi mercek altına alan yabancı yatırımcılarla Türk satıcıların orta yolda buluşamadığı gözleniyor.

Kemer Country, Kanyon, Sapphire, Bodrum Kempinsky, Levent Loft gibi pek çok projenin ‘geliştirmeden satış yönetimine’ yaşam süresi boyunca entegre gayrimenkul danışmanlığını yapan ve bünyesinde kurduğu ‘Servinvest’ ile Türkiye’de yatırım yapmayı planlayan dünya çapındaki kurumsal yatırımcılarla Türk gayrimenkul piyasası arasında köprü vazifesi gören Servotel Corporation’ın yönetici ortağı Ayla Heyfegil, Malezya, İskandinav ülkeleri, Alman fonlar ile Orta ve Uzakdoğulu yatırımcıların Türkiye ile yakından ilgilendiğini ancak yoğun araştırmaya rağmen alım satımın beklenen oranda gerçekleşmediğini kaydetti.

Yatırımcıların daha çok alışveriş merkezi, ofis, otel ve lojistik projeleri incelediklerini ancak getiri oranlarının çok az projede beklentilerini karşıladığını belirten Heyfegil, “Yabancı yatırımcılar, Türkiye’deki gayrimenkul projelerine yatırım yaparken, faiz oranlarına, gayrimenkul fiyatlarının genel seviyesine ve getiri oranlarına bakıyor. Şu anki konjonktürde çok iyi bölgelerde yüzde 7-8, ikincil bölgelerde ise yüzde 10 civarı getiri beklentisi içindeler. Buna ilaveten kira kontratlarının uzun vadeli, takriben 10 yıl olmasını istiyorlar. Gayrimenkul sahipleri ise iyi gayrimenkullerini yüzde 8 ile yüzde 10 aralığında satmak istemiyor” diye konuştu.

Sorunsuz arsa isteniyor

Ortalama getirinin yüzde 4-5 civarında seyrettiği gayrimenkul sektöründe satıcıların genel itibarıyla tok olduğunu belirten Heyfegil, şöyle devam etti: “Birinci el konutta getiri oranları yerine göre değişmekle birlikte, yüzde 2- yüzde 3 oranlarında, otel yatırımlarında da beklenti bu seviyelerde, ofis yatırımlarında yüzde 4 ila yüzde 8, alışveriş merkezlerinde ise yüzde 5 ile yüzde 8 arasında. Türk satıcıların yerine göre yüzde 10 ile yüzde 30 arasında değişen oranlarda fiyat indirimine gitmeleri durumunda piyasa hareketlenir. Ancak o zaman somut satışlar görebiliriz. Alım satımlar artar.”

Gelişmiş ve olgunlaşmış dünya gayrimenkul piyasasında yüksek borçlanabilme nedeni ile yakalanan özkaynak getiri oranlarının henüz Türkiye’de oluşamamış durumda olduğunu da belirten Heyfegil, “Yabancılar için prosedürü tamamlanmış, izinleri alınmış, sisteme her an girebilecek ürünü önlerine sunmalısınız. Yabancı, Türkiye’de aldığını net olarak göremiyor. İşlerde sonradan çıkabilecek pürüzler, hem maliyetlerini artırıyor, hem de zaman kaybettiriyor. Bütün bu faktörler yabancı kurumsal fonların çok ilgisi olmasına rağmen, alım satım işlemlerinin az olmasına, bazı fonların ise çekinerek de olsa geliştirme ve bu yolla katma değer dengeleme yönünü irdelemelerine yol açıyor” diye konuştu.

Emeklilik fonları gayrimenkule dayalı fon çıkarabilmeli

Dünyada gayrimenkul yatırımcılarının bireysel yatırımcılardan daha çok kurumsal yatırımcılardan oluştuğunu ifade eden Ayla Heyfegil, “Emeklilik fonları, ülke fonları ve fon yönetim şirketleri yatırımlarının bir kısmını gayrimenkul sektöründe değerlendiriyor. Türk emeklilik fonları ise gayrimenkule dayalı fon çıkaramıyor. Oysa ABD ve Avrupa’da olduğu gibi gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak çalışsalar, kurumsal firmalar arasındaki gayrimenkul ve arsa alımı gelişecek, portföyler büyüyecek ve sektörün önü açılacaktır. Ancak sistemin işleyebilmesi için hukuki altyapı ve özel bir işletim sisteminin de geliştirilmesi şarttır” diye konuştu. Yatırımcılara Türkiye’de gayrimenkul alımında engel teşkil eden bir diğer unsurun kredi faiz oranları, vade ve minimum özsermaye oranları olduğunu söyleyen Heyfegil, “Dünyada yatırımcılar yüzde 20 özsermaye, 20-30 sene vade ve libor+2-4 oranlarında borçlanırken, ticari gayrimenkulde BDDK kuralları gereği minimum yüzde 50, kredi vadeleri ortalama da 5 yıl ve libor +5-8 aralığında oluşuyor” dedi.

Londra ve Avrupa piyasalarını da inceliyor

Türkiye’de Eczacıbaşı, İş GYO, Fiba Gayrimenkul, Astaş Holding, Çiftçiler, Pramerica Eria Partners, Özdilek, Şahinler, Emaar, Kosifler, Çarmıklı gibi şirketlerle çalışan Servotel, 1984 yılında Londra’da; yatırımcıların, proje geliştirenlerin, otel işletme şirketleri ile finansman kuruluşlarının ‘know how’ ortağı olma vizyonunu benimseyerek kurulmuş, butik bir danışmanlık firması. Şirket faaliyetlerini Londra Merkez Ofisi’nde, Batı Avrupa ve Amerika kıtası (Amerika Birleşik Devletleri ve Kanada hariç) ve İstanbul Ofisi’nde (Doğu Avrupa, Afrika, Ortadoğu ve Bağımsız Devletler Topluluğu’ndan sorumlu) sürdürüyor. Şİrketin üst düzey danışmanları bulunuyor.

Mimar Gökhan Avcıoğlu’na ‘Kuum’ ile Avrupa’dan ödül

Türkiye ve New York’ta 25 yıldan beri mimari tasarım, araştırma ve konsept tasarımı üzerinde çalışan ve imza attığı projelerle Türkiye’yi uluslararası arenada birçok kez temsil eden mimar Gökhan Avcoğlu, Birtur’a ait Bodrum Kuum Otel projesi ile Londra’da düzenlenen Prestegious European Hotel Awards’da mimarlık kategorisinde ‘Prestijli Avrupa Otelleri 5 stars’ ödülünün sahibi oldu. 18 yıl önce kurulan ve ödül kazananlar tarafından global endüstri çapında bir mükemmelliyet sembolü olarak kabul edilen Prestigious European Hotel Awards’da farklı boyutta ve özellikte planan otellerin yanı sıra, otel disiplinler yelpazesinin tamamını kapsayan, en iyi otel mimarisi, iç tasarımı, pazarlama ve web sitesi için bölümler de bulunuyor. ‘Avrupa Otel Ödülleri’ni en yüksek dereceyle kazananlar, Asya Pasifik, Afrika, Amerika ve Arabistan’daki diğer kazanan şirketlere karşı, dünyanın en iyisi seçilebilmek için yeniden değerlendirilecekler.

Avrupa’nın En İyi Otel Mimarisi ödülü Opera’nın oldu

Kabataş Martı Projesi ile City Scape ödülü, Sancaktepe Rings Projesi ile 2011 Avrupa Gayrimenkul Ödülleri kazananları arasında yer alan Hakan Kıran Mimarlık, bu kez de Avrupa Otel Ödülleri’nden ödülle döndü. Bloomberg Televizyonu tarafından bu yıl ilk kez düzenlenen Avrupa Otel Ödülleri, 18 Ocak akşamı Londra’daki Savoy Hotel’de düzenlenen ödül töreni ile sahiplerini buldu. Mimarisini Hakan Kıran’ın yaptığı Gümüşsuyu’nda yapımı bu yıl tamamlanan Opera Otel’i Avrupa’nın En İyi Otel Mimarisi dalında ödül kazandı. Avrupa Otel Ödülleri ‘nin jürisinde ise James Bacon, Rebecca Johnson, Peter Krom, Mike McNamara David Dalby gibi birçok önemli isim yer aldı.

Merkezde ofis kiraları zirvede, en gözde Kartal ve Kağıthane

Ofis kiralama-satışı konusunda, aracılık ve danışmanlık hizmeti veren Propin Property Investment Consultancy’nin 3 ayda bir hazırladığı ‘İstanbul Ofis Pazarı 2011’ son çeyrek raporu yayınlandı. Ekim, Kasım ve Aralık aylarında ofis pazarında yaşanan değişimleri kapsayan raporda dördüncü çeyrekte İstanbul Ofis Piyasası’nın son 1 yılın en hareketli dönemlerinden birini yaşadığı belirtiliyor. Merkezi iş alanındaki (MİA) A sınıfı ofis binalarında genel boşluk oranında bir miktar artış gözlenen raporda boşluk oranının yüzde 11.1 seviyesine yükseldiği görülüyor. Rapora göre, MİA’da ofis binalarının kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında son 1 yılın en yüksek seviyesine çıktı ve 29.3 ABD Doları/m2/ay olarak gözlendi. B sınıfı ofis binalarının kira ortalamasındaysa küçük bir düşüş yaşandı ve 14.8 ABD Doları /m2/ay olarak gerçekleşti.

Propin raporunda, 2011’de İstanbul Ofis Pazarı’nda Regus, Servcorp, Windowist gibi hazır ofis sistemi sunan firmaların arzlarının arttığı ve bu artışın hazır ofis piyasasına rekabeti getirdiği belirtiliyor. Raporda, İstanbul’da mevcut bölgelere ek olarak, Kartal’da kentsel dönüşüm alanı içinde ofis yatırımlarının hızlanacağı, Kağıthane Bölgesi’ndeyse Cendere Aksı’nın prestijli bir ofis bölgesine dönüşeceği öngörülüyor. Bu bağlamda, gelişmekte olan ofis bölgelerinden Kağıthane ve Kartal’ın ofis yatırımları konusunda yıldızı parlayan bölgeler arasında yer alacağı ifade ediliyor. Raporda, 2012 yılı içinde Ataşehir Bölgesi’nde devam eden plan çalışmalarının da tamamlanacağı tahmin ediliyor.