Gayrimenkul pazarında trend ne?

80 ülkede, 58.000 çalışanıyla ticari gayrimenkul üzerine danışmanlık hizmetleri sunan JLL’in Türkiye ofisi, “Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor” raporunu yayınladı. Rapor, 24 Şubat Salı günü JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, ve JLL Türkiye Operasyon ve Finans Direktörü Volkan Müller ve Araştırma ve Stratejik Danışmanlık Hizmetleri Yardımcı Direktörü Burçin Sezen’in katılımıyla düzenlenen etkinlikte sunuldu. Toplantıda Türkiye perakende, ofis, lojistik ve otelcilik sektörlerindeki gayrimenkul pazarının 2014 yılı değerlendirildi, 2015 yılı öngörüleri paylaşıldı ve trendler açıklandı.

Raporda, JLL 2015 Sınır Ötesi Perakende Çekicilik Endeksi’ne göre, İstanbul Avrupa’da Londra, Paris, Moskova, Milano, Madrid ve Roma’dan sonra çekim gücü en yüksek 7. pazar konumunda yer alıyor. JLL 2015 Sınır Ötesi Lüks Perakende Çekicilik Endeksi’ne göre ise, İstanbul çekim gücü en yüksek 6. pazar konumunda.

Ticari gayrimenkul üzerine finansal ve profesyonel hizmetler veren ve yatırım yönetimi alanında danışmanlık yapan JLL Türkiye, 2014 yılı ticari gayrimenkul pazarını değerlendirdiği raporu yayınladı.

JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, ve JLL Türkiye Operasyon ve Finans Direktörü Volkan Müller ve Araştırma ve Stratejik Danışmanlık Hizmetleri Yardımcı Direktörü Burçin Sezen’in katılımıyla gerçekleşen toplantıda Türkiye’nin ticari gayrimenkul pazarı görünümü aktarıldı. Raporda perakende, ofis, lojistik ve otel sektörlerindeki gayrimenkul piyasasına dair bilgiler verildi ve bu alanlardaki trendler açıklandı.

Toplantıda açılış konuşmasını yapan JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, Türkiye’nin yabancı yatırımcılar için gelecek vaat eden ülkeler arasında yer aldığının bu anlamda Türkiye’nin potansiyel taşıdığının altını çizdi: “Türkiye son 10 yılda 110 milyar Dolar’ın üzerinde doğrudan yabancı yatırım çekmeyi başardı.

Yatırım yapılan sektörüler içinde gayrimenkulün payının artmakta olduğunu görüyoruz. Türkiye gayrimenkul pazarında aktif olan GIC ve Amstar gibi şirketlerin yatırımlara devam etmelerinin yanı sıra, Merkezi ve Doğu Avrupa’nın önde gelen ticari gayrimenkul geliştiricisi HB Reavis gibi yatırımcıların pazara giriş yapıyor olması da söz konusu gelişime örnek olarak gösterilebilir. Ayrıca 3. Havalimanı, 3. Köprü, İstanbul-İzmir Otoyolu, Organize Liman Bölgesi ve kruvaziyer limanları gibi projeler, perakende, ofis, lojistik ve otel pazarlarında yeni geliştirme ve yatırım fırsatları doğuracaktır. Biz JLL Türkiye ailesi olarak, sunduğumuz danışmanlık hizmetleriyle sektörde doğru yatırım kararlarının alınması ve ticari gayrimenkul pazarının kurumsal standartlara ulaşması için çalışmaya devam ediyoruz.”

“Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor” raporundan satırbaşları

Perakende pazarı görünümü

• 2014 yıl sonu itibariyle, Türkiye’deki organize perakende arzı yaklaşık 9.49 milyon metrekare toplam kiralanabilir alandan 10 milyon metrekareye yükseldi ve 2013 yıl sonuna kıyasla yüzde 5.5 oranında bir artış gösterdi. 2017 yıl sonu itibariyle toplam stokun 415 alışveriş merkezinde 12.5 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor.

• 2013 yıl sonunda her bin başına 126 metrekare kiralanabilir alan olarak ölçülen Türkiye’nin perakende yoğunluğu, 2014’te 129 metrekare seviyesine ulaştı. Her bin kişi başına düşen 198 metrekare kiralanabilir alan seviyesinde olan Avrupa ortalaması ile karşılaştırıldığında, Türkiye’nin alışveriş merkezi gelişimi açısından potansiyel sunduğu gözlemleniyor.

• Birincil kiralar 2014 yıl sonu itibariyle metrekare başına 90 Euro seviyesine ulaştı. Perakende pazarında birincil getiri oranının yüzde 7.25 seviyesinde hareket ettiği tahmin ediliyor. Başlıca şehirlerdeki ikincil lokasyonlar ile ikincil şehirlerde yer alan alışveriş merkezleri için getiri oranının yüzde 9 seviyesinde olduğu öngörülüyor.

Perakende pazarı trendleri

• 2015 yılında, perakende alanlarının alışveriş merkezleri dışında kalan, ofis, marina ve kruvazyer limanı gibi farklı gayrimenkul öğeleriyle entegre olması öngörülüyor.

• 2015 yılındaki bir diğer trendin, birinci kuşak alışveriş merkezlerinin, alışveriş alanlarının açık alanlarla bütünleştiği üçüncü ve dördüncü kuşak alışveriş merkezlerine dönüşüm süreçleri olması bekleniyor. 2014 yılında birçok alışveriş merkezinde yeme ve içme öğeleri yenilenerek, kamusal açık alanlarla entegre hale getirildi.

• İstanbul dünya perakende pazarında çekim oranı en yüksek şehirler arasında yer alıyor. JLL 2015 Sınır Ötesi Perakende Çekicilik Endeksi’ne göre, İstanbul Avrupa’da Londra, Paris, Moskova, Milano, Madrid ve Roma’dan sonra çekim gücü en yüksek 7. pazar konumundadır. JLL 2015 Sınır Ötesi Lüks Perakende Çekicilik Endeksi’ne göre, İstanbul Avrupa’da Londra, Paris, Moskova, Milano ve Roma’dan sonra çekim gücü en yüksek 6. pazar konumundadır.

• Caddelerdeki dönüşüm sürecinin yeni yatırımları teşvik etmesi sonucunda pazarda nitelikli perakende arzının artması bekleniyor. Yeni ve yüksek kalitedeki stokun özellikle Nişantaşı’ndaki Abdi İpekçi Caddesi ve Bağdat Caddesi gibi perakende caddelerinde aktif olacağı öngörülüyor. Nitelikli arz ile birlikte, daha fazla lüks ve uluslararası markanın birincil caddelerde konumlanması öngörülüyor.

Ofis pazarı görünümü

• 2014 yıl sonu itibariyle, İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2013 yıl sonu ile kıyaslandığında, 680 bin metrekarelik bir artış göstererek, 4.1 milyon metrekareye ulaştı. İnşaat halindeki arzın tamamlanması ile toplam A sınıfı ofis arzının 2017 yıl sonunda 6.5 milyon metrekare olması tahmin ediliyor.

2014 yılında Merkezi İş Alanı’nda (MİA) Levent, MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve Seyrantepe, Asya yakasında Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı ve Küçükyalı yerel ve uluslararası ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen bölgeler olarak öne çıktı.

2015 yılı itibari ile bu talebin öncelikle Maltepe sonrasında ise Kartal bölgelerine de yoğunlaşması beklenmektedir.

• Artan A sınıfı arza rağmen, özellikle MİA için hala güçlü olan ofis kullanıcısı talebine bağlı olarak, 2014 yılında birincil kiralar metrekare başına 35 Euro seviyesinde sabit kaldı. Benzer bir eğilimin 2015 yılında da devam etmesi bekleniyor.

Ofis sektörü trendleri

• Son yıllarda kurumsal firmaların bin metrekareden büyük kiralanabilir alana sahip ofis alanlarını tercih ettiği gözlemleniyor. Ayrıca gelişen verimlilik ve yüksek konfor standartlarına yönelik talebin, gerçekleşen ofis kiralama işlemlerini şekillendirdiği görülüyor. Ofis alanlarının daha verimli kullanılmasını sağlayan yatay-açık ofislerin, 2015 yılında da tercih edilmeye devam etmesi öngörülüyor.

• Nitelikli iş gücünü hedefleyen şirketler için ‘çalışacak en iyi yer’ kavramı ofis pazarında öne çıkıyor. Bu nedenle metro hattına yakınlık, akıllı lokasyon ve verimli kat alanı gibi niteliklerin önemi kullanıcı ve geliştiriciler açısından ofis piyasasında belirleyici faktörler olmaya artarak devam edeceği öngörülüyor.

• Özellikle uluslararası ofis kullanıcılarının bina seçim süreçlerinde ‘sürdürülebilirlik’ ve çevre politikaları gibi konulara daha fazla önem verdikleri gözlemleniyor. LEED ve BREEAM gibi sertifikaları olan ofis binalarının yakın gelecekte daha çok tercih edilmesi bekleniyor.

Lojistik pazarı görünümü

• 2013 yıl sonunda 7 milyon metrekare seviyesindeki İstanbul ve Kocaeli alt pazarlarını kapsayan Marmara bölgesindeki toplam lojistik arzı, 2014 yıl sonu itibariyle 7.8 milyon metrekareye ulaştı. 2014 sonu itibariyle, inşaat halindeki stok 563 bin metrekareden 653 bin metrekareye yükseldi. Lojistik arzının 2017 sonunda yaklaşık olarak 8.5 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor. Ayrıca pazarda, Kocaeli ve İstanbul alt pazarlarında yaklaşık olarak 2.6 milyon metrekarelik stokun planlama aşamasında olduğu gözlemleniyor. Bütün inşaat halindeki ve planlama aşamasındaki projelerin tamamlanması durumunda, toplam lojistik arzının önümüzdeki 5 sene içinde 11.1 milyon metrekareye ulaşacağı öngörülüyor.

• 2013 yıl sonunda 531,300 metrekare olarak gerçekleşen lojistik kiralama işlem hacmi, 2014 yılında önemli bir artış göstererek 605,600 metrekareye yükseldi.

• İstanbul ve Kocaeli illerini kapsayan Marmara Bölgesi Türkiye’nin birincil lojistik pazarıdır. İstanbul Avrupa Yakası’nda Hadımköy ve Esenyurt, Asya Yakası’nda Tuzla, Kocaeli’nde ise Gebze, Çayırova ve Dilovası, Marmara Bölgesi’nin başlıca lojistik alt pazarlarıdır.

• 2014 yıl sonu itibariyle birincil kiralar 7 Dolar seviyesinde sabit kaldı. A sınıfı yüksek kalitede lojistik arzına yönelik artan talep dolayısıyla lojistik pazarındaki birincil kiralar kur dalgalanmalarından etkilenmedi. Lojistik mülkleri için getiri oranı yüzde 9 seviyesinde sabit kaldı. Arzın sınırlı olması nedeniyle, arsa fiyatları 2014 yılında yaklaşık olarak yüzde 20-25’lik bir artış gösterdi.

• Toplam kiralanabilir alan payları bazında yüzde 45.1 ile lojistik şirketleri, yüzde 19.1 ile perakende şirketleri ve yüzde 4.8 ile e-ticaret şirketleri kiralama işlemlerinde en aktif endüstriler olarak dikkat çekiyor.

Lojistik sektörü trendleri

• 2013 yılında, 20 bin ile 40 bin metrekare arasında büyük dağıtım merkezlerine yönelik talep güçlüyken, 2014 yılında 5 bin metrekare ile 15 bin metrekare arasında kiralanabilir alan sunan daha küçük tesislerin tercih edildiği gözlemleniyor.

• Kurum içi lojistik ve konsolidasyon trendlerinin 2015 yılında lojistik pazarını şekillendirmeye devam etmesi bekleniyor.

Otel pazarı görünümü

• MasterCard’ın “2014 Küresel Destinasyon Şehirler Endeksi” verilerine göre İstanbul; en çok ziyaret edilen şehirler içinde Avrupa’da üçüncü olurken, dünyada yedinci sırada yer alıyor.

• 2014 yılı sonu itibariyle, İstanbul’a gelen yabancı ziyaretçi sayısının bir önceki seneye kıyasla yüzde 13.1 artarak 11.8 milyona ulaştığı görülüyor.

• 2014 yılı sonunda İstanbul’da lisanslı 471 otelde 46.109 oda bulunuyor. İstanbul otel marketinin yapısı ağırlıklı olarak lüks ve üst sınıf otellerden oluşuyor. 5 yıldızlı otel oda sayısının, İstanbul’daki toplam arz içerisinde yüzde 45’in üzerinde bir payı bulunuyor.

Turizm sektörü trendleri

• Gelişen medikal ve sağlık altyapısı ile üst düzey teknolojik yatırımlar sonucunda, İstanbul önemli bir sağlık turizmi destinasyonu haline geliyor.